Не так давно были размещены поручения президента Владимира Путина правительству РФ, связанные со сферой долевого строительства. Есть в их числе те, что соединены с контролем работы застройщиков. И те, что призваны защитить права дольщиков.
Но основное — это поручение создать дорожную карту по постепенному, в течение 3-х лет, отказу от долевого строительства в том виде, в котором оно на данный момент существует. Поточнее, в документе говорится о «замещении средств людей, привлекаемых для сотворения многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием и другими формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».
Время идет, а обманутых дольщиков меньше не становится. Чужой опыт людей ничему не учит, и они, до того как дать свои средства строительной фирме, не пробуют даже проверить ее надежность. Узнать самые, казалось бы, простые, тривиальные вещи: количество построенных объектов и число «просроченных»; наличие разрешений на стройку, аренду земли и, в конце концов, больших долгов перед контрагентами и иными дольщиками. При всем этом их возмущение и требования «что-нибудь сделать» в итоге оказываются адресованы государству.
С иной стороны, сохранность людей — не единственная причина планируемого отказа от долевого строительства. В 2016 году, со вступлением в силу федерального закона «О гос кадастровой оценке», стала изменяться русская банковская система. В нормальную, цивилизованную сторону. А база основ обычной банковской системы — это сначала залоговая недвижимость. Ежели у банка приличный залоговый портфель, это обеспечивает и его свою сохранность (разумеется, что недвижимость — самоценный и полностью ликвидный актив), и, соответственно, сохранность его клиентов.
Но ежели на Западе в залоге находится до 90% всей жилой недвижимости, то в Рф чуть ли 25%. Но не достаточно того, что жилище досталось миллионам россиян практически в подарок (и процесс данной не знающей прецедентов «государственной благотворительности» всё еще длится), — приобретая новейшие объекты (нередко 2-ые, третьи), дольщики не дают заработать ни строителям, ни банкам.
На Западе застройщик, обычно, на возведение объекта получает банковский кредит. У нас — строит на средства людей, которые стараются приобрести квартиры на «стадии котлована», другими словами как можно дешевле. В итоге теряет средства строительная компания — существенно огромные, чем она дала бы за сервис банковского кредита. Банки не получают вообщем ничего. И, кстати, конкретно так создаются опасности и для самих дольщиков. Ведь, ежели средств на стройку определенного дома недостаточно, «перебросить» средства с другого объекта закон запрещает. Остается только «заморозить» работу…
Словом, чтоб банковская система развивалась, а объемы залоговой недвижимости росли, отказ от долевого строительства объективно нужен и полностью логичен.
Когда это произойдет, застройщиков станет меньше (не все сумеют кредитоваться в банках). Сейчас мы находимся в ситуации, когда новейшие способности уже возникли, а старенькые еще не пропали.
С одной стороны, ипотечная ставка снизилась до абсолютного минимума за всю историю наблюдений. «Средневзвешенная» по ипотеке в летнюю пору этого года составляла приблизительно 11%, почти все банки давали ипотечные кредиты под 8–9%, а в правительстве заговорили о том, что русская экономика готова и к ставке в 6–7% годовых. А это и есть обычный, рабочий процент, на котором поднялась европейская экономика.
При всем этом взять ипотечный кредит на данный момент просто, как никогда. Не будет огромным преувеличением огласить, что банки раздают ипотеку фактически всем желающим. Нашим людям тяжело это понять, они по традиции отыскивают подкол. Но его нет. Банки решают свою задачку: увеличивают залоговые ранцы. А средства дают не определенным личностям, а на недвижимость. Почувствуйте разницу. Начинают действовать и остальные механизмы, о которых ранее в Рф не имели представления: перезалог недвижимости, ее рефинансирование и т. д.
С иной стороны, наследие «эпохи долевого» и бесплатного жилища для всех — это, а именно, отсутствие точной системы оценки недвижимости и норм по арендной плате за нее. У нас то и другое назначает сам собственник объекта, другими словами возможность «поторговаться» есть. Понятно, что при развитом институте банковского залога это будет совсем нереально: стоимость недвижимости определят лишь банки.
Что делать в данной восхитительной ситуации всем нам? Воспользоваться моментом! Один из примеров, который люблю приводить в данной связи, — как обеспечить жильем собственных малышей и рассчитаться за него чужими средствами. Под низкие проценты получить ипотеку на объект долевого строительства (но на таковой, который в обозримом будущем будет готов). А потом сдавать его в аренду. Лет через 10 ваши подросшие малыши получат свое жилище — абсолютно бесплатное и для их, и вам: за него заплатили арендаторы. А может быть, расчетом по кредиту дело не ограничится, и вы всё это время от сдачи квартиры будете и сами получать доход.
Казалось бы, обычная вещь. Удивительно, что немногие решают пользоваться таковой возможностью. Но обучаться делать это придется. Изменяется экономика, изменяется рынок, изменяются реалии.
Создатель — бизнес-консультант
Мировоззрение создателя может не совпадать с позицией редакции
Реализации квартир на стадии котлована сокращаются
Толика жилища на исходном шаге строительства достигла малого показателя за два года
Кризис — время начинать бизнес
Бизнес-консультант Наталия Закхайм — о том, что необходимо учесть, открывая сейчас свое дело