По подготовительным итогам 2024 года размер реализации первичного жилища в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составит около 3,2 млн кв. метров, что на 11% меньше показателя прошедшего года. О этом в рамках пресс-конференции Setl Group "Карты на стол! Итоги и прогнозы рынка недвижимости" сказала директор Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
Согласно статистике компании, общее количество сделок в 2024 году составит порядка 70 тыс. штук. Ежели не учесть пиковые значения, зафиксированные в протяжении всего II полугодия 2023 года и I полугодия 2024 года, которые были спровоцированы увеличением главный ставки и начального взноса, а потом завершением госпрограммы, то средний размер сделок за месяц можно сравнить с прошедшим годом — порядка 6 тыс. Это соответствует средним значениям и за 2022 год – около 5,9 тыс. сделок за месяц.
По словам Ольги Трошевой, опосля понижения размера реализации новостроек в июле 2024 года прямо за июньскими пиковыми продажами, уже в августе и сентябре была намечена положительная динамика. В осеннюю пору реализации были зафиксированы на уровне средних значений по рынку. "Сейчас спрос поддерживают ограниченные лимиты по домашней ипотеке, также различные инструменты продаж — личные ипотечные продукты и программы рассрочек. При всем этом в декабре, обычно, мы смотрим обычный для крайнего месяца года рост продаж, тем паче на этот период намечены старты новейших проектов", – прокомментировала она.
Эксперт отметила, что в отличие от спроса, предложение первичного жилища в Петербургской агломерации снизилось значительнее. На конец 2024 года его размер оценивается в 3,4 млн кв. метров, что на 16% меньше показателя прошедшего года. Главной предпосылкой сокращения экспозиции является понижение размера выхода новейших объектов в продажу. Так, ожидается, что он составит порядка 2,7 млн "квадратов" (на 16% ниже размера реализации за этот же период).
При всем этом в Петербурге за год размер поступившего на рынок новейшего предложения оценивается в 1,6 млн кв. метров, что на 35% меньше, чем в прошлом году. Не считая того, показатель на 27% ниже спроса на новостройки в городке — по итогам года размер реализации в Северной столице оценивается в 2,2 млн кв. метров жилища.
Ольга Трошева добавила, что за счет сокращения городского предложения и поболее активного выхода застройщиков в областные локации в крайние годы, толика Ленинградской области в структуре общего предложения по агломерации выросла с 34% до 44%. Но в натуральном выражении размер предложения стабилен – 1,4-1,5 млн кв. метров как в 2023, так и в 2024 гг., а спрос, как и год назад, держится на уровне около 1 млн кв. метров.
"Вне зависимости от локации девелоперы осторожнее подступают к выводу новейших объектов на рынок, оценивая свои товарные запасы и земляной банк, пересматривая стратегии. На понижение активности по запуску новейших проектов значительно влияет ситуация с инструментами продаж на рынке, также рост стоимости строй проектов в критериях завышенных главных ставок. При предстоящем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться", — спрогнозировала Ольга Трошева.
Что касается цен на новое жилище, то в критериях стабилизации спроса и понижения размера предложения стоимость квадратного метра в массовом секторе с июля не претерпела значимых конфигураций и зафиксировалась на уровне 247 тыс. рублей в городке и 152 тыс. рублей в области. Тем более, за счет I полугодия рост цен по отношению к январю составил 6% в Петербурге (+12 тыс. рублей за кв. метр) и 3% в Ленобласти (+4 тыс. рублей за кв. метр).
Существеннее всего повысилась средняя стоимость "квадрата" в элитном секторе (+17%), это вышло под влиянием положительной динамики по целому ряду объектов, также из-за конфигурации структуры предложения в целом. В бизнес-классе квадратный метр подорожал на 13%, а классы "комфорт" и "комфорт+" прибавили в стоимости по 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в крайние годы сектор "эконом" не показал существенных конфигураций (-1%).
Что касается инструментов покупки, то в конце I полугодия 2024 года толика ипотечных сделок в общей структуре продаж достигла пиковых значений в 85-90% (в среднем за 1-ые 6 месяцев ипотека в структуре спроса составляла около 75-80%).
Во II полугодии закономерно выросла толика покупок, совершенных в рассрочку. Согласно данным по ДДУ, их количество в октябре достигло 44% (другие 53% составляют ипотечные сделки и порядка 3% – 100% оплата). В итоге толика ипотечных сделок по агломерации снизилась в среднем до 60% во 2-м полугодии.
"Завершение деяния госпрограммы, также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во 2-м полугодии практически три четверти пришлось на програмку домашней ипотеки. Также отметим, что порядка 40% сделок проходят по личным програмкам, которые разрабатывают застройщики вместе с банками. Таковым образом, по базисным рыночным ставкам проходит менее 2-3% сделок", – отметила Ольга Трошева.
По ее прогнозу, как минимум в I полугодии 2025 года первичный рынок будет развиваться в достигнутых цифрах II полугодия текущего года с поправкой на сезонность. "В этих критериях продолжится работа застройщиков с банками по формированию личных ипотечных программ, также предложение покупателям выгодных схем рассрочек. Также провоцировать спрос продолжит домашняя ипотека, лимиты на нее выделены, но, сохраняется риск их преждевременного исчерпания по аналогии со 2-ой половиной 2024 года", – считает Ольга Трошева.
Она добавила, что высочайшая ставка ЦБ продолжит оказывать влияние и на проектное финансирование, увеличивая себестоимость проектов. В этих критериях формируются предпосылки для предстоящего сокращения предложения.
Беря во внимание тренд на сокращение экспозиции в Санкт-Петербурге, цены на новостройки в городке как минимум сохранятся на текущем уровне. В Ленинградской области высочайшая конкурентнсть пока сдерживает рост цен в последнее время, при всем этом понижения также не ожидается. В данной связи цены, как минимум, могут остаться стабильными.
Ранее "Стройгазета" докладывала, что в октябре 2024 года на первичном рынке жилища Санкт-Петербурга зарегистрировали 3,2 тыс. ДДУ, что на 2% больше, чем месяцем ранее. Толика сделок с ипотекой при всем этом значительно снизилась, цены на жилище продолжают стабилизироваться.