В конце прошлой недельки думский комитет по природным ресурсам, принадлежности и земляным отношениям рекомендовал принять во 2-м чтении поправки в законодательство о долевом строительстве. Парламентарии учли целый комплекс предложений застройщиков, но, к огорчению, без доборной проработки включили новейшие положения, которые, мягко говоря, шокировали рынок.
Во-1-х, возникла поправка о том, что с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на работу с эскроу-счетами, которые замораживают средства дольщиков до окончания стройки, в том числе по сегодняшним проектам. На данный момент это правило действует в отношении объектов, в каких 1-ый контракт долевого роли заключен опосля 1 июля 2019 года. Изменение подхода может навредить экономической модели проекта, которая считается за два года до выхода на стадию котлована, а возведение объекта просит наиболее 12 месяцев.
Не считая того, те средства, которые уже получены девелоперами от продаж по сегодняшним проектам, уже ориентированы на цели строительства. Законодатели уточняют, что все будет регламентировано актами правительства и ЦБ РФ. Но я знаю, что сейчас нет даже черновых вариантов таковых актов.
Во-2-х, значительно расширяются возможности госкомпании «Дом. РФ» и фонда защиты прав дольщиков. Согласно поправкам, «Дом. РФ» становится еще одним контрольно-надзорным органом с правом проведения проверок финансово-хозяйственной деятельности застройщиков. При всем этом внеплановые проверки ставятся в ценность. В данном контексте стоит упомянуть, что фонд имеет право в хоть какой момент приостанавливать регистрацию ДДУ по определенному застройщику, что, на самом деле, становится приостановкой деятельности компании по реализации текущего проекта.
Таковым образом, застройщики как субъекты предпринимательства подвергаются тройному контролю: 1-ый — уполномоченные органы исполнительной власти, 2-ой — банк кредитор, и 3-ий — госкомпания.
3-ий момент: законодательство о долевом строительстве дополняется новейшей нормой, согласно которой застройщик, не сдавший дом в эксплуатацию в течение шести месяцев от даты, указанной в ДДУ, автоматом считается несостоятельным, другими словами нулем. На 181 день в отношении компании вводится конкурсное управление, процедуры наблюдения и денежного оздоровления не предусматриваются. По моему мнению, это серьезно стукнет по участникам рынка. На хоть какой стадии строительства застройщик быть может признан нулем и лишиться не только лишь проекта, да и всего бизнеса.
Допустим, девелопер вправду оказался недобросовестным и обанкротился. В данном случае «Дом. РФ» учреждает дочернюю компанию в форме некоммерческой организации, которая как раз и станет застройщиком на проблемных объектах и будет принимать их в портфель без конкурса. Но Счетная палата не сумеет проконтролировать эту НКО. Как будут оцениваться объемы средств, нужные для завершения строительства, как они будут расходоваться, кто будет подрядчиком — никто не выяснит.
Для людей в особенности принципиально то, что фонд опосля принятия проблемного объекта и его завершения имеет возможность передать дольщику другое помещение, которое может различаться от тех черт, которые указаны в ДДУ. Даст ли кто-то гарантию, что рентабельные квартиры не будут удерживаться и продаваться позже по наиболее высочайшей стоимости? 2-ое — планируется, что пострадавший дольщик получит помещение не позже 3-х лет с момента решения арбитражного суда. По мнению профессионалов, три года — это очень большой срок для завершения строительства объекта, на какой бы из стадий он ни находился на момент передачи его структуре фонда. Нужно регламентировать рациональные разумные сроки завершения строительства объекта и передачи помещений их законным обладателям.
По статистике, в Рф с 2004 года только 0,04% людей стали жертвами недобросовестных застройщиков. Практически 800 млн кв. м жилья были построены в соответствии с 214-ФЗ и переданы гражданам.
На мой взор, ежели принять поправки в таком виде, то пострадают полностью все. Согласно анализу и прогнозам Центрального экономико-математического института РАН и Института экономики роста имени Столыпина, в наиблежайшие два года нас ожидают массовые банкротства застройщиков (порядка 30–40%), повышение количества «обманутых дольщиков» как минимум в два раза, а то и в три раза (до 400 тыс. чел.), рост безработицы в отрасли (на 15–20%), и естественно, удорожание стоимости жилища до 20%. Объемы строительства снизятся до 35 млн кв. м в год. Президент говорил о необходимости разработки устройств, позволяющих решить делему с обманутыми дольщиками, а не наращивать ее масштабы.
Напомню, что есть регламент Госдумы по работе с законопроектами, которые претерпели значительные конфигурации меж чтениями. Нормативный акт, принятый в первом чтении, нужно отозвать. А новенькая редакция обязана поновой пройти весь путь: оценку регулирующего действия, внесение в ГД, присвоение новейшего номера законопроекта, рассмотрение на комитете, 1-ое чтение и т. д.
Создатель — публичный омбудсмен по строительству, член правления «Опоры России»
Мировоззрение создателя может не совпадать с позицией редакции
Стройка за стеклом
Финансист Евгений Романенко — о том, как новейшие поправки в законодательство о дольщиках повысят прозрачность рынка
Новостройки в стоимости: девелоперы объявили о будущем подорожании жилища
Реализации квадратных метров поддержит доступная ипотека