В силу вступили поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Они ужесточают требования к девелоперам в период перехода от долевого к проектному финансированию, также усиливают защиту прав дольщиков. Что это означает для рынка?
Конфигурации ориентированы на переформатирование ведения бизнеса в строительстве под европейские стандарты. Почти все девелоперы уже смирились с неизбежной сменой правил и заблаговременно начали перестраивать свою работу. Пересматриваются бизнес-процессы, корректируются денежные и рекламные стратегии, по-другому начинают работать денежные департаменты. Равномерно выстраивается диалог меж застройщиками и банками, которого до недавнего времени фактически не было.
Почти все девелоперы отмечают, что сначала им необходимы снижающие уровень административных барьеров отлаженные механизмы и законодательная стабильность. Это критически принципиально: нереально планировать деятельность, когда ты вчера работал по одному законодательству, сейчас — по второму, а завтра — по третьему. На данный момент они должны закладывать проекты, которые будут реализовываться в 2019-м, а некие — и в 2020–2021 годах, но пока непонятно, каким будет рынок к тому времени.
Ежели кто и готов к изменениям на рынке, так это большие игроки и девелоперы элитной недвижимости. Эти компании уже имеют опыт проектного финансирования, определtнную кредитную историю, знают, в котором формате строится диалог с финансовыми институтами. Показательно, что с этого года ряд ведущих застройщиков недвижимости премиум-класса вышли на рынок обычного жилища.
Отчётность фаворитных застройщиков свидетельствует о том, что они начинают накапливать у себя на счетах деньги. И судя по объtмам, этого хватит, чтоб пережить гипотетический форс-мажор. Огромных рисков для их и для отрасли в целом я не вижу.
Другое дело, что достаточным опытом проектного финансирования на данный момент в стране владеет только ряд банков, остальным же ещt предстоит нарастить надлежащие компетенции.
По нашим данным, на сей день лишь две кредитные организации открыли программы, дозволяющие осуществлять проектное финансирование застройщика при помощи эскроу-счетов. Специфичность такового подхода зависит от наличия соответственных ресурсов и в особенности квалификаций. Сейчас в стране ими обладают Сбербанк и банк «Российский капитал» (100% акций принадлежит Дом. РФ). 1-ый — наикрупнейший банк, который уже имеет опыт проектного финансирования и кредитования застройщиков, 2-ой — банк, входящий в структуру Одного института развития в жилищной сфере, на платформе которого аккумулируется колоссальный объtм инфы о жилищном рынке страны.
Не обойти стороной и разработку единых стандартов оценки застройщиков, их согласование с Центральным банком. Даже ежели допустить, что завтра банки первого эшелона начнут кредитовать всех застройщиков, то сразу встают вопросцы о размерах резервирования и о оценке свойства кредитного ранца каждой кредитной организации со стороны ЦБ. Согласно работающим правилам, займы застройщикам оцениваются по коэффициентам завышенного риска, а отсюда и стоимость кредитов, и высочайшие ставки резервирования. У отрасли достаточно крупная толика просроченной задолженности — 15-20%.
Говоря о переформатировании стиля ведения бизнеса в девелопменте в сторону европейских стандартов, стоит держать в голове, что нам нужно прирастить вклад строительства в общий портфель кредитов в экономике. Сейчас русский показатель уступает европейскому вдвое — 7% против 14%.
Способности больших игроков банковского сектора в оценке застройщиков фактически безграничны. Основной вопросец — как сформировать компетенции у денежных организаций наименьшего размера? Беря во внимание задачку комплексной оценки огромного числа девелоперов и объектов, целенаправлено разглядеть внедрение одного подхода. Таким, например, может стать институт независящего рейтингования со стороны агентств, аккредитованных профильным министерством или институтом развития.
Сейчас же главные трудности ожидают средних и малых застройщиков, в особенности в регионах. У их нет хорошей подушки ликвидности, а увеличение стоимости квадратных метров в связи с ужесточением законодательства значительно скажется на спросе. В итоге реализации замедлятся, а вольных денег с течением времени станет меньше.
Рынок движется по пути еще большего укрупнения бизнеса методом слияний и поглощений. Всё идет к тому, что на горизонте 2–3 лет на нем остается порядка 1 тыс. больших игроков. Но при всем этом существенно повысится уровень квалификаций: останутся лишь сильнейшие.
Создатель — член генерального совета «Деловой России», гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса
Мировоззрение создателя может не совпадать с позицией редакции
Долевому строительству дали год
Конфигурации в порядке финансирования жилых объектов дозволят понизить опасности для покупателей недвижимости
Последняя толика
Когда получит квартиру крайний русский дольщик